Cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario

Vamos a comenzar con algunas definiciones para saber de lo que estamos hablando:

Capital inmobiliario: Son todos aquellos bienes inmuebles, ya sean rústicos o urbanos, de cuales se posea la titularidad

Rendimiento de capital inmobiliario: es el nombre que se le da a la generación de ingresos provenientes por la explotación de un inmueble  (incluye el capital que recibe una persona por el alquiler de una propiedad.

Por ejemplo:

Imagínate que tienes una vivienda y un local comercial. La vivienda la destinamos al uso personal como residencia familiar. Sin embargo, el local lo tenemos alquilado a una tienda por 1 .000€ mensuales por el derecho de uso.

El capital inmobiliario que poseemos sería el valor de la vivienda, así como el valor del inmueble destinado al alquiler comercial. Pero al que le estamos sacando rentabilidad es al alquiler del local , del que hemos de hacer el cálculo y declararlo.

¿Cómo calcular el rendimiento del capital inmobiliario?

Las operaciones necesarias para determinar la cuantía del rendimiento neto del capital inmobiliario que se integra en la base imponible se representan en el siguiente esquema. En que hemos de restar los gastos a los beneficios obtenidos:

Rendimiento integro- Gastos deducibles- Gastos de amortización

(+) Rendimientos íntegros

• El importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble.
• A falta de prueba o en el caso de operaciones vinculadas la valoración de dichos rendimientos se efectuará por el valor normal en el mercado de los mismos.
• Cuando se perciban de familiares, sea el cónyuge o parientes, incluidos afines, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada derivada de dicho inmueble

(−) Gastos necesario para la obtención de los ingresos deducibles (excluido IVA o IGIC):

• Intereses y demás gastos de financiación.
• Gastos de conservación y reparación
  • Límite de los dos gastos anteriores: No pueden exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.
  • Exceso sobre el límite: El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.
• Tributos, recargos y tasas
• Saldos de dudoso cobro
• Primas de contratos de seguro
• Suministros
• Gastos de formalización del contrato
• Gastos de defensa jurídica.
• Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales (incluyendo administración, portería).
• Otros gastos necesarios fiscalmente deducibles

(−) Cantidades destinadas a la amortización:

• Bienes inmuebles: 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
  1. Coste de adquisición satisfecho que corresponda a la construcción.
  2. Valor catastral, excluido el valor del suelo
• Bienes muebles cedidos juntamente con el inmueble: Orden de 27 de marzo de 1998.
• Derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles:
  1. De duración determinada: coste de adquisición entre el nº de años de duración.
  2. De duración vitalicia: 3 por 100 del coste de adquisición satisfecho

(=) Rendimiento neto del capital mobiliario.

Reducciones del rendimiento neto.

Arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda.

Reducción 60 % (Art. 23.2 Ley IRPF): En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles en los términos anteriormente comentados, se reducirá en un 60 por 100, cualquiera que sea la edad del arrendatario.

Rendimientos con período de generación superior a dos años obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo

Rendimientos a los que se aplica y porcentaje de reducción:

Una vez practicada, si procede, la reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, podrá efectuarse la reducción del 30 > del rendimiento neto resultante en los siguientes supuestos:

1. Rendimientos netos cuyo período de generación sea superior a dos años, siempre que se imputen a un único periodo impositivo.
2. Rendimientos netos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, cuando se imputen en un único período impositivo.

Tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo. exclusivamente los siguientes:

• Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio.
• Indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble.
• Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.

Importe máximo del rendimiento al que se aplica la reducción: Una vez aplicada, si procede, la reducción por arrendamiento de vivienda la cuantía del rendimiento neto resultante sobre la que se aplicará la reducción del 30 % no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales.

Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco

Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo, sea el cónyuge o un pariente del contribuyente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total mínimo no podrá ser inferior al que resulte de aplicar:

• El 2 % al valor catastral que corresponda al inmueble en cada período impositivo.
• El 1,1 % del valor catastral si se trata de inmuebles urbanos cuyos valores catastrales hayan sido revisados o modificados, o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
• Se aplicará, asimismo, el porcentaje del 1,1 por 100 en el supuesto de que, a la fecha de devengo del IRPF (normalmente el 31 de diciembre), el inmueble carezca de valor catastral o dicho valor no haya sido notificado a su titular, si bien dicho porcentaje se aplicará sobre el 50 por 100 del mayor de los siguientes valores:
• Valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.
• El precio, contraprestación o valor de la adquisición.

Si los arrendatarios del inmueble son varios, este régimen especial se aplica a la parte del rendimiento neto que corresponda a los familiares que tengan el grado de parentesco legalmente establecido.