El pasado 22 de Septiembre entró en vigor la LEY 11/2020 de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda por el que se limitan los precios del alquiler en Catalunya.
Desde Immobiliaria Barcelona vamos a explicar en qué consiste este nuevo real decreto y cuáles serán las consecuencias para el sector inmobiliario y para los usuarios.
Esta nueva norma pretende controlar la subida de los precios de los alquileres. Sobre todo, en las zonas con mercado tenso de vivienda. El Real Decreto ya está vigente desde el día después de su publicación y en el propio decreto se declaran como zonas de alquiler tenso, 60 localidades, entre las que están todas las de mayor población de Catalunya.
Áreas de mercado de vivienda tenso
Se consideran áreas de mercado tenso aquellas que cumplan una situación de riesgo determinada por alguna de estas condiciones:
- Cuando el precio del alquiler tiene un crecimiento sostenido claramente superior al de la media de Cataluña.
- Cuando la carga media del coste del alquiler supera el 30 % de los ingresos habituales de los hogares (unidad familiar) o la renta media de las personas menores de 35 años.
- Cuando el precio de los alquileres haya experimentado, en los cinco años anteriores al momento de la declaración, un crecimiento interanual acumulado de al menos tres puntos porcentuales, por encima de la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña.
Contrato excluidos:
Se excluyen los contratos ya vigentes. Así como a los suscritos antes del 1 de enero de 1995, los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial, los que tienen por objeto viviendas integradas en redes publicas de viviendas en inserción. Viviendas de mediación para el alquiler social o en el fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales. Los de carácter asistencial, los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio
¿Qué contratos afecta?
Directamente, a todos los contratos de vivienda firmados a partir del 22 de Septiembre de 2020. Sobre inmuebles dedicados a residencia permanente del inquilino, situados en una zona tensa y que no sean asistenciales, de protección oficial, alquiler social obligatorio o firmados antes del 1 de Enero de 1995..
¿Cómo se fija el valor de la renta de alquiler a partir de ahora?
El valor de la renta se fija a partir del «índex de referència dels preus de lloguer (IRPLL)». Este informa de la media del precio por metros cuadrado construido (sin elementos comunes), según la zona y las características. Aunque la norma indica, creemos que por un error técnico de redacción, que se debe utilizar la superficie útil.
Podrás consultar el índice de tu área online, a través del portal habilitado por la Agència l’habitatge de Catalunya.
2 posibilidades para calcular el precio máximo de la renta:
El inmueble no ha estado alquilado en los últimos 5 años: El valor de la renta no podrá superar el del índice, en el caso de no existir contratos en los últimos cinco años en el mismo inmueble
Existía un contrato previo en los últimos 5 años: El valor máximo de la renta será el menor entre el indicado en el apartado anterior y la renta del contrato anterior. Actualizado con el IGC (índice garantía de competitividad).
Estos valores podrán ser incrementados hasta un 5% en algunos casos que indica la ley.
En el caso de que sean viviendas de obra nueva o pisos rehabilitados, durante los 5 primeros años después de la concesión del certificado del final de obra. De esta manera, se podrá utilizar para calcular la renta máxima, el valor superior del índice.
Como ya se podía hacer en la legislación anterior, se podrá acordar que los gastos generales del inmueble como la comunidad de propietarios, el IBI o los seguros sean pagados por el inquilino.
Parece claro que esta nueva norma expulsará a numerosos propietarios del mercado de alquiler. Eso se traducirá en un menor número de pisos en alquiler, teniendo en cuenta que en la actualidad, el mercado inmobiliario de alquiler es escaso y, siendo que se reducirá más la oferta, los propietarios alquilaran a los mejores oferentes. Quedarán excluidos de acceso a los inmuebles de alquiler las personas más necesitadas.
En conclusión, una norma que a todas luces conseguirá un efecto contrario al perseguido
