Son muchos los miedos que tenemos en el momento de comprar un vivienda, y uno de ellos es aquello que no vemos o no sabemos en relación al inmueble, lo que llamamos vicios ocultos.
¿Frente a los vicios ocultos de la compra de un inmueble que leyes son aplicables?
Como punto de partida, debemos conocer que legislación regula el contrato de compra y venta: si bien hasta diciembre de 2017 la regulación de este contrato se encontraba en el Código Civil Español, en Catalunya está en vigor desde el 1 de enero de 2018 el Libro Sexto del Código Civil de Catalunya, que regula el contrato de compraventa y, específicamente, el contrato de compraventa inmobiliaria cuando el inmueble esté radicado en Catalunya. El Libro Sexto actualiza y moderniza el contrato de compraventa acercándolo al derecho europeo.
Según el artículo 1445 Código Civil:
“Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.
En el marco de esta relación contractual, el artículo 1461 CC recoge las dos obligaciones principales del vendedor:
“El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa vendida”, siendo dos obligaciones distintas. Es decir, la parte vendedora se obliga a la entrega de la cosa, por un lado, y por otro, salvo pacto en contra, al saneamiento de lo vendido. El saneamiento, se refiere a que, puesto que lo vendido puede no ser o estar como debería o aparenta, el vendedor responde al comprador en el caso de que tal deber ser o apariencia no coincida con la realidad”.
Es decir, no se ha de sanear si las partes eran conocedoras de un posible gravamen (por ejemplo, un usufructo) o de un defecto (de humedades, por ejemplo).
El vendedor, como indica el artículo 1484 CC
“estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén , si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”.
Según la legislación catalana, la obligación de saneamiento del Código Civil Español es sustituida, ahora en el Libro Sexto, por la de “conformidad” del bien con el contrato. La Ley dedica 10 artículos a delimitar el concepto de “bien conforme a contrato”. Determina los criterios generales en el artículo 621-20 CCCat, a saber:
- Tener la cantidad, cualidad, tipo, prestaciones y uso pactado.
- Estar entregado con el empaque o envasado
- Ser subministrado con los accesorios e instruccionesestipuladas en el contrato.
Asimismo, la conformidad exige, salvo pacto en contrario, que el bien:
- Se ajuste a la descripción hecha por el vendedor.
- Sea idóneo para el uso habitualal que se destinan los bienes del mismo tipo.
- Tenga las cualidades y prestaciones habitualesque el comprador puede esperar según la naturaleza del bien del mismo tipo.
- Tenga las cualidades y prestaciones de la muestra.
- Esté empacado o envasado de manera habitual.
Es decir, los vicios ocultos quedan ahora amparados bajo el paraguas de la “no conformidad” según la Ley catalana.
¿Se puede desistir del contrato si existen vicios ocultos?
En un hipotético escenario de un comprador o una compradora que haya adquirido un inmueble en el cual se pongan de manifiesto, con posterioridad a la celebración del contrato, defectos que no estuvieran a la vista y que no se pudiera conocer al momento de la compra, podrá el comprador, en virtud del artículo 1486 DEL Código Civil, “optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio”.
Eso sí, es necesario que el desistimiento debe de ser ejercitado en un plazo de 6 meses desde la entrega de la cosa vendida.
No obstante, cuando el defecto o vicio es de tal gravedad que puede considerarse que lo entregado es cosa distinta a lo comprado, el comprador puede acudir a la acción de indemnización o a la acción resolutoria , más allá de los seis meses.
¿De qué acciones dispone el comprador y en qué plazos puede ejercitarlas en caso de encontrarse en un supuesto de no conformidad según la legislación catalana?
La legislación catalana, el comprador y vendedor pueden ejercitar, desde enero de 2018, los denominados “remedios”. Específicamente, señala el artículo 621-37 CCCat:
- Exigir el cumplimiento específico, que para el comprador incluye reparación o sustitución del bien.
- Suspender el pago del precio, o para el vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.
- Resolución del contrato, en caso de incumplimiento esencial.
- Reducción del precio.
- Reclamar indemnización de daños y perjuicios.
Requisitos que debe cumplir el comprador para accionar:
Es fundamental tener presente que para que el comprador pueda ejercitar alguno de estos remedios, tiene que haber cumplido con dos obligaciones:
- Examinar el bien, siempre que estemos en una compraventa que no sea de consumo.
- Notificar al vendedor la falta de conformidad y el motivo, a fin de que éste pueda subsanar de manera voluntaria. La ausencia de notificación o la notificación realizada con una “dilación indebida”, implica la pérdida del derecho de invocar la falta de conformidad.
El plazo de manifestación del elemento que sustenta la no conformidad y del ejercicio de las acciones, El nuevo Libro Sexto establece 2 nuevos plazos, que desplazan de toda forma el anterior plazo de los 6 meses:
- 621-29 CCCat: El comprador dispone de 2 años para que se ponga de manifiesto el elemento que sustente la falta de conformidad del bien, salvo pacto en contrario.
* ART. 621-23: En caso de compraventa de consumo, se presume que cualquier defecto que se manifieste durante los 6 primeros meses a partir de la entrega, existía con anterioridad a ésta y por tanto produce la “no conformidad” del bien.
621-44 CCCat: Desde el momento que se pone de manifiesto, 3 años para ejercer las acciones que considere oportunas.
Concluyendo, en caso de encontrarse en el escenario de haber adquirido un inmueble en el que se ponen posteriormente de manifiesto vicios, deberemos atender, en primer lugar, al lugar en el que radique el inmueble y, en segundo, a la fecha en que se celebró la compraventa, tanto por el impacto en el régimen jurídico aplicable, como en el plazo de prescripción de las acciones o remedios al alcance de la persona compradora.
- Si se celebró con anterioridad al 1 de enero de 2018, acudiremos como norma general a la regulación que se desprende del Código Civil.
- En cambio, si se ha celebrado a partir de 1 de enero de 2018 y se trata de un bien inmueble radicado en Catalunya, salvo pacto expreso en otro sentido, se habrá de acudir al régimen previsto en el Libro Sexto del Código Civil de Catalunya.
Para más información, pueden contactar con Immobiliaria Barcelona que contamos con un equipo legal especialista en compra y venta de inmuebles.
